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Klaus Hess Hausverwaltungen eG Lindenplatz 8 77652 Offenburg Fon: 0781-20553349 Fax: 0781-20553352 |
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Im August 2021 wurde vom Bundeskabinett die Novelle der Heizkostenverordnung beschlossen. Nun hat der Bundesrat am 5. November zugestimmt – unter einer Bedingung: Die Auswirkungen der Neuregelungen sollen nach drei Jahren evaluiert werden.
Das Bundeskabinett hatte Anfang August 2021 eine Verordnung zur Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) beschlossen. Mit der Änderungsverordnung werden Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Im Kern der Neuregelung stehen die Fernablesbarkeit der Messgeräte sowie mehr Informationen für die Nutzer.
Zum 01.07.2020 firmieren wir um. Von einer Einzelunternehmung in eine kapitalbildende Genossenschaft als Rechtsform.
Unsere Dienstleistungen bleiben wie gehabt bestehen. Link zum Leistungs-Portfolio.
Wir sind weiterhin für Sie da.
Aufgrund der aktuellen Entwicklung bei der „Corona-Krise“ habe ich mich entschlossen, zum Schutz der Eigentümer/innen, Mandanten und Allgemeinheit meinen Notfallplan in Kraft zu setzen.
Die Ausbreitung des sog. „Corona Virus“ macht auch vor unserer Arbeit für Sie nicht Halt und wir können leider nicht aktuell absehen, wie sich die Ausbreitung des Virus auf unsere Arbeit als Ihr Verwalter auswirken wird.
Die Landesregierung hat beschlossen, dass ab Dienstag, 17.03.2020 alle Schulen und Kindergärten bis zum 19.04.2020 geschlossen werden.
Nach Rücksprache mit der örtlichen Behörde dem Landratsamt Ortenaukreis, werden die Eigentümerversammlungen auf eine unbestimmte Zeit verschoben, da ein Abstand von 1-2 Meter zu einer anderen Person nicht eingehalten werden kann. Ebenso sollte direkter Kundenkontakt vermieden werden. Dies betrifft Termine vor Ort oder Besuche im Büro.
Die Jahresabrechnungen für das Jahr 2019 und den Wirtschaftsplan 2020, werden, sofern die Unterlagen der Heizkostenabrechnung vorliegen, per Post an Sie versendet, sodass Sie diese für Ihre Steuererklärung einreichen können.
Link zum Schreiben vom Landratsamt Ortenaukreis (Seite 3): https://www.ortenaukreis.de/media/custom/2390_5026_1.PDF…
Ich bitte alle Kunden um Verständnis
Vermieter und Mieter streiten sich häufig über Schönheitsreparaturen beim Auszug. Der Bundesgerichtshof hat eindeutig klargestellt: Mieter können Malerarbeiten in hellen deckenden Farben fachgerecht ausführen. Eine definition in Mietverträgen, dass die Wohnung in einer bestimmten Farbe z.B. in weiß zurückgegeben werden muss ist unwirksam. Fachgerecht = "Eigenarbeit in mittlerer Art und Güte" (BGH VIII ZR 224/07).
Schäden am Gebäude treten leider immer mal wieder ein. Gut, wenn man sich dann darauf verlassen kann, dass diese Schäden fachgerecht beseitigt werden und auch die wirtschaftliche Seite der Schadenbeseitigung im Fokus bleibt. Als erfahrener und verlässlicher Hausverwalter sorge ich für:
- Beratung von Wohnungseigentümern zur Schadensminderung und -beseitigung
- Geltendmachung von Gewährleistungsmängeln
- Klärung der Zuständigkeit bei Schäden am Sonder-/Gemeinschaftseigentum
- Abwicklung von Versicherungsschäden
- ggf. Beiziehung von Sonderfachleuten und Sachverständigen
Klaus Heß ist der Hausverwalter der sich kümmert.
Gerne beantwortet er Ihre Fragen um Wohnungseigentümergemeinschaften und worauf es bei der Hausverwaltung ankommt.
Im Rahmen der 10-Minutenpräsentation beim Unternehmerteam BNI Salmen, präsentiert Klaus Heß am 28.11.2019 das neuste rund um die Hausverwaltung.
Wer Interesse hat, dies zu erfahren, darf sich gerne anmelden.
Weitere Infos gibts hier: https://www.facebook.com/events/950219745356354/
62% der durchzuführenden Probenahmetermine mussten in Vergangenheit abgebrochen werden, weil die zu beprobenden Räume nicht zugänglich waren. Ein erheblich großer Anteil, welcher zusätzliche Kosten für die Bewohner der Wohnanlage verursacht und vermieden werden könnten.
Wir können Abhilfe schaffen !
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Eine Hausverwaltung kümmert sich um alle Belange, wie zum Beispiel die Eigentumswohnungen, vermietete Wohnhäuser, Gewerbeobjekte oder sonstige Wohnanlagen betreffen.
Wir kümmern uns auch um ein Hausverwaltervertrag der wird zwischen dem Eigentümer und dem Verwalter geschlossen wird. Die Vertragsbestandteile sollten detailliert und rechtssicher aufgeschlüsselt werden, um Missverständnissen vorzubeugen.
Wir helfen Ihnen bei der Formulierung.
Sprechen Sie uns an.
LG Stgt URTEIL: Mietpreisbremse in Baden Württemberg unwirksam!
Das Landgericht Stuttgart hat die seit 2015 eingeführte Mietpreisbremse für Baden Württemberg für unwirksam erklärt. Die Mietpreisbremse sollte den schnellen Anstieg der Mieten verlangsamen. Vom Land BW wurden die Gebiete mit angespannter Mietsituation ausgewiesen und über eine Rechtsverordnung die Anwendung der Mietpreisbremse für diese Gebiete erlassen.
Diese Verordnung braucht eine Begründung, welche veröffentlicht werden muss. Genau daran scheitern die Bundesländer. Die Richter des Landgerichts Stuttgart begründeten genau damit. Zur erlassenen Mietpreisbegrenzungsverordnung habe keine hinzureichende Begründung vorgelegen. Die Begründung wurde nämlich nicht veröffentlicht und damit allgemein zugänglich gemacht, sondern nur auf Verlangen herausgegeben. Hierzu mussten die Bürger aber erst einmal wissen, dass die Begründung überhaupt vorliegt. LG Stgt, Urteil vom 13. März 2019 – 13 S 181/18
Ab dem 1. März benötigen Verwalter von Wohnimmobilien eine Erlaubnis des Gewerbeamts. Doch die gibt es nicht ohne Auflagen: Weiterbildungs- und Versicherungspflicht sind nur ein Teil dessen, was die Dienste teurer macht.
Der BGH hat in einem Urteil BGH AZ V ZR 112/18 das Recht von Eigentümern in einer Eigentümergemeinschaft gestärkt. Eigentümer die ihre Wohnung als Ferienwohnung vermieten, können die kurzzeitige Vermietung nur noch per Allstimmigen Beschluss aller Eigentümer verbieten. Bisher war dies mit einem Mehrheitsbeschluss möglich. Das Gericht empfand ein Mehrheitsbeschluss ein zu starker Eingriff in Privatrechte der Eigentümer.
Erklärung zum Urteil
Zulässige Ausübung des Wohnungsnutzungsrechtes aus § 13 I WEG
Die klagende Vermieterin begehrt nun im Rahmen einer Beschlussmängelklage die Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses. Die übrigen sieben Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümerinnen halten mit einer Abweisung der Klage dagegen. Sowohl das Amtsgericht Papenburg als auch das Landgericht Aurich hielten den Beschluss für nichtig.
Auch beim BGH dürfte sich die Sache für die Beklagten nicht allzu einfach darstellen. Das Landgericht sah in der kurzzeitigen Vermietung der Eigentumswohnung „an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste“ eine zulässige Ausübung des Wohnungsnutzungsrechtes aus § 13 I WEG. Den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bezeichnete es als einen „unzulässigen Eingriff in den Kernbereich des Wohnungseigentums“. Die Richter nahmen an, dass das grundrechtlich geschützte Recht der Wohnungseigentümerin durch das Verbot erheblich eingeschränkt sei
Es bleibt jedem Immobilien-Investor selbst überlassen, ob er eine Hausverwaltung engagiert oder nicht. Wägt man die Vor-und Nachteile ab tendiere ich persönlich zu einem klaren JA zur Hausverwaltung.
Was wären die Nachteile: Zum einen kosten Hausverwaltungen Geld und zum anderen ist es nicht einfach eine zuverlässige zu finden.
Was wären die Vorteile: Sie müssen sich um Ihr Haus nicht mehr kümmern. Die Hausverwaltung bewirtschaftet und verwaltet Ihre Immobilie in Ihrem Sinne und Auftrag. Bei kommunlale belange, bauliche oder Mieter Angelegenheiten. In besonderen Fällen werden kostenintensive Angelegenheiten mit Ihnen abgesprochen. Dies räumt Ihnen insbesondere zeitliche Ressourcen ein.
Muss der Vermieter die Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV zu 70 Prozent nach Verbrauch verteilen, darf er nicht stattdessen einen anderen Maßstab wählen und den Mieter darauf verweisen, die fehlerhafte Abrechnung um 15 Prozent zu kürzen.
Mehr zum Sachverhalt gibts hier: Link
Eine Immobilie gilt immer noch als eine gute Altersvorsorge. Dabei müssen Immobilienbesitzer auf so manches achten.
Ratsam ist es frühzeitig Rücklagen zu bilden, zb. für Instandhaltungen und Reparaturmaßnahmen. Wichtig ist auch, dass die richtigen Versicherungen für eine Immobilie abgeschlossen werden, damit man im Schadensfall abgesichert ist.
All diese Aufgaben kann man als Eigentümer selbst übernehmen oder sie in die Händer einer professionellen Hausverwaltung legen.
Es kommt immer wieder mal vor, dass Immobilieneigentümer mit der aktuellen Hausverwaltung nicht zufrieden sind und somit der Ruf nach einem Wechsel der Hausverwaltung laut wird.
Gerne informiert Klaus Hess von der Hausverwaltung Hess Sie über die Möglichkeiten eines Wechsels und worauf dabei zu achten ist.
Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung.
Die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt.
Gerne informiert Klaus Hess von der Hausverwaltung Hess Sie über den rechtlichen Zusammenhang.
Ihre Bedürfnisse stehen bei mir im Mittelpunkt.
Ob Eigentümerversammlung oder Miet- und Nebenkostenabrechnung, ob Durchsetzung der Hausordnung oder Erstellung aktueller Sanierungspläne, ich bin zuverlässig aktiv und immer auf dem aktuellsten Stand. Im geltenden Recht kenne ich mich aus
So präsentierte ich meine Philosophie als auch meine Leistungen vor einem Publikum von ca 60. mittelständischen Unternehmen. Eine gelungene Veranstaltung bei BNI Salmen in Durbch Hotel Vier Jahreszeiten.
Danke dafür!
Für die Abrechnung von Betriebskosten, zu denen auch Heizkosten gehören, ist die tatsächliche Wohnfläche entscheidend. Die bisherige Toleranzgrenze, wonach Eigentümer von der im Mietvertrag festgehaltenen Fläche 10 Prozent nach oben oder unten abweichen konnten, ist hinfällig. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von Ende Mai hervor, das jüngst veröffentlicht wurde.
In der Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 220/17 verabschiedet sich der Senat für Wohnungsmietrecht von seiner langjährigen Rechtsprechung und stellt klar, dass die Kosten „nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht den subjektiven Vorstellungen“ zu ermitteln sind. Von der Toleranzgrenze hatte das Gericht schon im November 2015 Abstand genommen – seinerzeit ging es aber um Mieterhöhungen. Viel relevanter ist die tatsächliche Wohnfläche jedoch für die Umlage von Betriebskosten. Sie erfolgt auf Grundlage der Quadratmeter.
„Betriebskostenabrechnung wird gerechter“
„Durch diese Entscheidung werden Betriebs- und Heizkostenabrechnung ein Stück gerechter“. Nur die objektive Wohnungsgröße und nicht die im Mietvertrag genannte könne ein tauglicher Abrechnungsmaßstab sein. Gleichwohl gibt der Verbraucherverband zu Bedenken, dass Mieter weiterhin nur ihre Miete mindern können, wenn ihre Wohnung um mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben – insoweit bleibe es bei der bisherigen Rechtsprechung des BGH.
Die frühere Regelung hat für eine gewisse Befriedung gesorgt, auch wenn die Betriebskostenaufstellung für einzelne Mieter nicht gerecht ausfallen konnte. „Durch das Urteil könnte nun zu mehr Streitigkeiten in Wohnhäusern mit mehreren Mietparteien
kommen“. Macht ein Mieter nun einen geringeren Betrag geltend, hat dies nach dem Verteilungsschlüssel Auswirkungen – andere Mieter müssten dann mehr zahlen.
Vermietern steht kein generelles Besichtigungsrecht der vermieteten Wohnung zu. Anderslautende Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Ein Besichtigungsrecht besteht nur in Begründeten Fällen mit Voranmeldung und im Beisein des Mieters. Das sehen die Regelunen vor.
Hintergrund: Vermieter mietet Rauchwarnmelder
Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten darüber, inwieweit die Mieter die Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder als Betriebskosten tragen müssen.
Laut Mietvertrag werden die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung vom Mieter getragen. Unter den dort im Einzelnen aufgelisteten Betriebskostenarten ist auch die Position „Miet- und Wartungskosten für Rauchmelder“ aufgeführt. Nachdem die Mieter im Laufe des Prozesses ihre Pflicht, den Einbau von Rauchwarnmeldern zu dulden, anerkannt hatten, ist zwischen den Parteien noch umstritten, ob und inwieweit die Kosten für die Miete und die Wartung der Rauchwarnmelder als Betriebskosten umlagefähig sind.
Entscheidung: Rauchwarnmelder nicht umlagefähig
Die Mieter müssen die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder tragen. Hingegen sind die Kosten für die Miete der Geräte nicht umlagefähig.
Die Wartungskosten für Rauchwarnmelder sind „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV und im Mietvertrag auch ausdrücklich benannt.
Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind hingegen keine umlegbaren Betriebskosten, so dass die Mieter diese trotz der Vereinbarung im Mietvertrag nicht tragen müssen. Diese Kosten treten an die Stelle von Anschaffungskosten, die keine Betriebskosten darstellen.
Die Umlegbarkeit ergibt sich auch nicht aus einer Analogie zu § 2 Nr. 2, 4 und 5 BetrKV, wonach die Kosten der Anmietung von Wasser- und Wärmezählern Betriebskosten sind. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmeregelung ausschließlich für Zählermieten, die nicht auf die Anmietung anderer technischer Einrichtungen ausgedehnt werden kann. Dem steht der Grundsatz entgegen, dass die Kosten für die Anschaffung und den Austausch von technischen Einrichtungen für das Mietobjekt keine Betriebskosten darstellen. Dieser Grundsatz ist nicht dadurch zu umgehen, dass der Vermieter die Einrichtungen nicht kauft, sondern mietet.
Die Ausnahmeregelung für die Zählermieten mag darauf beruhen, dass bei diesen Geräten die Kosten für die Wartung einschließlich der notwendigen Eichung in der Regel höher sein mögen als die Kosten einer Anmietung, so dass der Mieter durch die Sonderregelung günstiger gestellt wird, als wenn er die höheren Wartungskosten tragen müsste. Dieser Gesichtspunkt ist allerdings auf Rauchwarnmelder nicht übertragbar, weil die nach DIN 14676 vorgeschriebene Wartung durch eine jährliche Sichtprüfung und einen Probealarm nur einen geringen Aufwand erfordert.
Gericht lässt Revision zu
Die Frage, ob die Kosten für die Anmietung von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten umgelegt werden können, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt und ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Gericht hat zur Klärung dieser Frage die Revision zum BGH zugelassen.
(LG Hagen, Urteil v. 4.3.2016, 1 S 198/15)
Wenn Stromanbieter oder Vermieter extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie dafür zuerst Beweise erbringen, bevor der Mieter zahlen muss. Das entschied der Bundesgerichtshof.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Mieterrechte bei extrem hohen Strom- oder Nebenkostenabrechnungen gestärkt. Demnach müssen Mieter im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht, entschied das Gericht in einem Urteil. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.
Angeblich 1000 Prozent mehr Strom verbraucht
Im konkreten Fall forderte der Oldenburger Stromanbieter EWE von einem Rentnerpaar über 9000 Euro an Stromnachzahlungen, weil es innerhalb eines Jahres um über 1000 Prozent mehr Strom verbraucht haben sollte als im Jahr zuvor. Der BGH bestätigte nun die Abweisung der EWE-Klage: Der bescheidene Lebenszuschnitt der Senioren spreche nicht für solch einen Stromverbrauch. Weil damit die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Stromanbieters bestehe, hätte dieser beweisen müssen, dass die Senioren tatsächlich so viel Energie verbraucht hatten.
Der BGH betonte zugleich, dass diese Regelung im Stromversorgungsgesetz nur auf extreme Fälle bezogen werden dürfe. Bei Nachforderungen in Höhe von 100 bis 200 Euro, wie sie die Regel seien, müssten die Verbraucher diese Rechnungen wegen ansonsten drohender „Liquiditätsengpässe“ beim Stromversorger zunächst bezahlen. Bei einem Rückforderungsprozess liege die Beweislast dann beim Kunden.
Recht auf Einsicht in Nebenkostenabrechnung
In einem zweiten Fall, der in Karlsruhe verhandelt wurde, sollten Mieter einer Dreizimmer-Wohnung mehr als 5000 Euro an Heizkosten für zwei Jahre nachzahlen. Die Fläche ihrer Wohnung in dem Mehrfamilienhaus entsprach zwar nur etwa zwölf Prozent der Gesamtwohnfläche, gleichwohl sollten sie über 40 Prozent der gesamten Heizkosten zahlen. Obwohl der klagende Vermieter den Mietern dann die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung verweigerte, bekam er vom Landgericht Darmstadt zunächst Recht.
Der BGH hob diese Entscheidung auf und sparte nicht mit heftiger Kritik an den hessischen Richtern. Deren Urteil habe sie „sprachlos gemacht“, sagte die Vorsitzende Karin Milger. Der größte Rechtsfehler: Der klagende Vermieter hätte seine Forderungen beweisen müssen. Weil er das in der Vorinstanz nicht getan habe, hätte das Landgericht dessen Klage abweisen müssen. Zudem hätte der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungen nicht verweigern dürfen. Mieter hätten grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrecht in Nebenkostenabrechnungen.
Az. VIII ZR 148/17 und VIII ZR 189/17
