In diesem RegioFokus beleuchten wir den aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland.  Unser Schwerpunkt, der Ortenaukreis. Wir sprechen mit Tobias Meyer, Dipl.-Ing., Immobilienmakler und Sachverständiger für Immobilienbewertung, über die rapiden Entwicklungen und den aktuellen Trend am Immobilienmarkt. Meyer ist geschäftsführender Vorstand der Living First Immobilien eG aus Schwanau und gibt in diesem Beitrag Tipps, die, sowohl für Kaufinteressierte als auch für Verkäufer einer Immobilie, wertvoll sind.

Tobias Meyer wurde im Hunsrück in eine Kaufmannsfamilie geboren. 2004 ist er, über seinen damaligen Beruf (Maschinenbau / Umwelttechnik), bei einem Friesenheimer Unternehmen in der Ortenau “gelandet”. Er hat sich in unsere Region verliebt und die Ortenau wurde zu seiner Wahlheimat. Der verheiratete Vater zweier Kinder (5 und 8 Jahre) hat sich schon früh um die Immobilien seiner Eltern und Familie gekümmert, als er dann 2017 entschied, den Immobilienmakler zu seinem Beruf zu machen. Viele Aus- und Weiterbildungen begleiteten seine Passion und so zählt er heute als ausgewiesener Praxisexperte zwischen Freiburg und Baden-Baden. Sein Credo: “Partnerschaftlich auf Augenhöhe mit Käufern und Verkäufern”.

Wir fragen Tobias Meyer nach dem Status quo am Immobilienmarkt:

In den vergangenen Jahren erfuhr der Immobilienmarkt einen Boom. Die günstigen Zinsen luden zum Kauf ein, Häuser und Wohnungen wechselten reichlich die Besitzer. Dieses Hoch scheint vorerst eingebremst und der Markt “normalisiert” sich wieder. Die Zinsen für eine Finanzierung haben das Niveau von vor 2010 erreicht und liegen derzeit bei rund vier Prozent, Tilgungsraten bei zwei Prozent, während die Preise sich zumeist verdoppelten. Verkäufer müssen nun wieder um die Interessenten “buhlen und werben”.



Blicken wir zunächst zurück:

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren bundesweit gestiegen. Dies zeigt auch der vorliegende Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, welcher ausgehend vom Jahr 2015 (Index = 100) im Jahr 2022 bei etwa 162,9 Punkten lag. Somit haben die Preise gegenüber dem Basisjahr 2015 um 62,9 Prozent zugenommen. Dennoch zeigen sich regionale Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung. Speziell in den deutschen Großstädten und Metropolregionen stiegen die Wohnungspreise auffällig stark an.

Welches waren die Gründe für steigende Immobilienpreise?

Ein Grund für die Immobilienpreise ist die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot. In Deutschland wird zwar viel gebaut, und doch reicht es nicht, um den Bedarf an bezahlbaren Wohnungen bzw. Wohngebäuden zu decken. Durch den Mangel an günstigem Wohnraum herrscht primär in den Ballungsräumen Wohnungsnot. Das führte sowohl zu steigenden Mieten als auch zu Preissteigerungen bei Kaufimmobilien. Auch der Mangel an Bauland kann als einer der Gründe für die Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt aufgeführt werden. Im Jahr 2021 kostete ein Quadratmeter baureifes Land in Deutschland durchschnittlich rund 225 €. Zwanzig Jahre zuvor waren es noch weniger als 100 € für den Quadratmeter. Knappes Bauland wird teurer und sorgt damit auch für insgesamt steigende Immobilienpreise.

Des Weiteren führte, wie eingangs erwähnt, bis Mitte des letzten Jahres, die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ebenfalls zu einem Anstieg der Immobilienpreise. Einerseits machte diese die Finanzierung von Immobilien zwar günstiger, sie bedingt aber auch, dass durch niedrige Zinsen andere Anlagemöglichkeiten weniger attraktiv wurden. Als Folge wird mehr in Immobilien investiert und die Preise am Immobilienmarkt nehmen durch die gesteigerte Nachfrage zu. Mittlerweile steigen die Zinsen der EZB stetig an – der Grund ist die hohe Inflation im Land.

Förderung der Wohneigentumsbildung

Trotz der Immobilienpreise – oder gerade deswegen – versucht der Staat die Wohneigentumsbildung in Deutschland durch Förderprogramme, wie das KfW-Wohneigentumsprogramm, günstigere Rahmenbedingungen für den Erwerb von Immobilieneigentum zu schaffen. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern ist die Wohneigentumsquote in Deutschland eher gering. Während hierzulande knapp mehr als die Hälfte der Bevölkerung in einer selbst genutzten Wohnung oder Eigenheim lebt, wohnen im Nachbarland Polen rund 87 Prozent der Einwohner in den eigenen vier Wänden.

Zurück in den Ortenaukreis und unserem regionalen, eher ländlichen Markt. Laut Tobias Meyer, als ausgewiesenem und erfahrenem Experten, sollten sich Kaufinteressierte oder Verkäufer nicht aus der Ruhe bringen lassen. Bei uns wird ein Großteil der Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien zur Eigennutzung gesucht. Da dies für die allermeisten Menschen ein Meilenstein im Leben ist, gilt Sorgfalt und ein bedachtes Vorgehen als äußerst sinnvoll – jedoch auf “äußere Umstände” zu warten, ergibt selten Sinn.

Um ein Haus zu verkaufen, scheint der erste und wichtigste Schritt eine vernünftige und realistische Wertermittlung zu sein. Doch Achtung, hier lauert die erste und vermutlich schwerwiegendste Falle beim Immobilienverkauf:  Verlockende, oft kostenlose, Angebote Online und auch am Markt der “selbst ernannten” Sachverständigen.

Eigentlich sollte jedem Verkäufer einer Immobilie klar sein: Was hier nichts kostet, das kann im Grunde nichts taugen und lockt nur, um Sie als Kunde in einen unlauteren Vertrag zu bringen. Eine fundierte Verkehrswertanalyse berücksichtigt die Lage der Immobilie, die rechtlichen Gegebenheiten (wie Denkmalschutz oder bestehende Mietverhältnisse), tatsächliche Eigenschaften der Immobilie wie Grundfläche, Zuschnitt, Alter, Zustand der Bausubstanz und Energieeffizienz und die aktuelle Marktsituation. Wer hier einen gut ausgebildeten und erfahrenen Sachverständigen auswählt, hat die größten Chancen auf den besten Preis und eine reibungslose Kaufabwicklung, weil die Banken oder Finanziers zu gleichen Ergebnissen kommen.

Ziehen Sie nun in Erwägung Ihr Haus, mit einem fundierten Marktpreis feilzubieten, sei Ihnen bewusst, das macht viel Arbeit. Anzeigen in allen einschlägigen Immobilien-Portalen erstellen, Anfragen der Kaufinteressenten zügig zu beantworten, Exposé versenden, Besichtigungen einplanen, Dokumente beschaffen, warten und hoffen, ob die Bank des Interessenten überhaupt mitmacht. Das kann Zeit und Nerven rauben und in aller Regel versteht man bald, warum es durchaus hilfreich sein kann, auch hier mit einem Profi zusammenzuarbeiten. Ein guter Immobilienmakler nimmt Ihnen das alles ab und, was wenige nur wissen, er übernimmt auch für den Ablauf und dem in aller Regel zustande kommenden Verkauf die Haftung. “Ein guter Immobilienmakler hat weit aus mehr Aufgaben, als nur die Türe aufzuschließen!”, erklärt uns Meyer scherzhaft.

Wer sich dennoch selbst auf den Weg begeben möchte, für den hat Tobias Meyer im Youtube Kanal der Living First Immobilien eG eine informative, lohnende Videoserie veröffentlicht.

Sollten Sie die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler vorziehen, empfehlen wir hier eine Qualitätskontrolle mit drei ganz einfache Fragen:

1. Wie lange macht die Maklerin oder der Makler den Beruf schon?


2. Wo wurde welche Ausbildung abgeschlossen?


3. Welche Zusatzqualifikationen (z.B. Sachverständiger) bringt sie oder er mit?
   
    

Sind diese Fragen für Sie positiv beantwortet, lassen Sie Ihr Bauchgefühl, Ihre Intuition entscheiden. Gute Kaufleute wissen, dieses Gefühl irrt nie. Bedenken Sie, dass Sie mit der Entscheidung zwischen drei und zwölf Monate “leben” dürfen. So lange geht derzeit ein Haus oder Wohnungsverkauf.

Wenn Sie aktuell einen Immobilienkauf in Erwägung ziehen, ist die Versuchung groß, erst einmal abzuwarten. Die Preise könnten sich ja zu Ihrem Vorteil entwickeln. Diese Gedanken sind nachvollziehbar und berechtigt. Richtig, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage anschaffen wollen. Suchen Sie allerdings den eigenen Wohntraum oder Ihr Unternehmen steht vor neuen räumlichen Bedürfnissen, so ergibt es keinen Sinn zu warten. Sie ärgern sich nur, wenn Sie erfahren, dass genau das, was Sie suchten zu machbaren Bedingungen “über den Tisch” ging.

Laut ImmobilienScout24 müssen Sie für eine Immobilie in Offenburg derzeit 2.825 - 5.220 €/m² ausgeben. In ländlichen Gebieten der Ortenau ist ab 1.780 € / m² ein Eigentumserwerb machbar.  Die Plattform Immowelt macht einen Durchschnitt für unsere Region bei 3.132 €/m² fest.

Zu wissen, was ist im Angebot, wie sind die aktuellen Preisvorstellungen und schon einmal ein Gespräch mit einem exzellenten Finanzierungsberater gemacht zu haben, bringt Sie insgesamt in eine vorteilhafte und souveräne Marktposition. Und auch hier kann Ihnen ein regionaler Makler eine wunderbare Hilfe sein. Er ist berufsbedingt, ständiger Marktbeobachter und weiß oft, was geht und was nicht. 

Als Resümee bleibt festzustellen, dass der Immobilienkauf oder -verkauf ein sehr individuelles und durchaus komplexes Anliegen darstellt. Wenn bei Ihnen das Thema ansteht, lohnt es sich Informationen zu sammeln und gegebenenfalls professionellen Rat einzuholen.

Unser Dank gilt:

Tobias Meyer, +49 7824 6620822; kontakt@livingfirst.de

Website: https://livingfirst.de